Investieren in Beton:

Lohnt sich der Immobilienkauf?

Der Preis für Wohnungen und Häuser scheint vielerorts nur eine Richtung zu kennen: nach oben. Doch für einige Immobilienprofis scheint der Markt ausgereizt. Droht ein baldiges Ende des Booms? Friederike Marx beantwortet die wichtigsten Fragen.

In diese Immobilie sollten Privatanleger wohl besser nicht investieren.
Jan Woitas In diese Immobilie sollten Privatanleger wohl besser nicht investieren.

Droht eine Preisblase?

Pauschal könne man nicht von einer Blase sprechen, „auch wenn es einige Märkte gibt, die überhitzt sind“, sagte der scheidende Chef von TAG Immobilien, Rolf Elgeti, jüngst dem „Handelsblatt“. „Wir haben keine Preisblase, weil wir keine Kreditblase haben“, argumentiert Ralph Henger, Immobilienexperte beim arbeitgebernahen Institut der deutschen Wirtschaft (IW). Die Menschen verschuldeten sich für den Erwerb von Wohnimmobilien nicht stärker als in der Vergangenheit. Der deutsche Markt sei insgesamt recht stabil, die Preise im internationalen Vergleich noch nicht zu hoch, sagt auch Oliver Beyer, Immobilienmarktexperte bei der Kanzlei Simmons & Simmons.

Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt in Deutschland?

Aus Sicht von Branchenexperten gibt es keinen flächendeckenden Boom. Der Markt driftet vielmehr auseinander. Immer mehr Menschen ziehen in die Metropolen. Mancherorts könne der Wohnungsbau mit der Nachfrage kaum Schritt halten, heißt es im Immobilienmarktbericht 2013 des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse. Beispiele sind München und Umland, Frankfurt, Düsseldorf und Regensburg. An vielen Landgemeinden geht der Boom dagegen vorbei. Weil es dort keine Arbeit gibt, verlieren sie an Attraktivität. Die Einwohnerzahl geht zurück. Die Folge: teils kräftiger Preisverfall bei bestehenden Wohnimmobilien.

Wie entwickeln sich die Mieten?

Der starke Zuzug in einige Ballungsräume hat die Neubautätigkeit in den vergangenen fünf Jahren deutlich überstiegen, heißt es in einer Untersuchung des Augsburger Immobilienkonzern Patrizia. Die Folge: Die Mieten sind teilweise rasant gestiegen. Die höchsten Mieten werden demnach im Schnitt in München und Frankfurt mit 14,40 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 12 Euro verlangt. Andernorts sind es gerade einmal 4,50 Euro pro Quadratmeter. Freie Wohnungen in München, Stuttgart, Hamburg oder Hannover sind demnach im Schnitt nach 2,3 bis 2,7 Wochen vermietet. In Leipzig dauerte es zuletzt 14 Wochen.

Lohnt sich die Investition in Immobilien noch?

So mancher Immobilienprofi sieht den Markt in Toplagen inzwischen ausgereizt. „Bei hochwertigen Wohnungen sind die Kaufpreise inzwischen so hoch, dass sie sich als Kapitalanlage nicht mehr lohnen“, sagt Elgeti. Ein Kaufpreis von 5000 Euro pro Quadratmeter liege deutlich über den Herstellungskosten – „für uns völlig uninteressant“. Für Investoren wie Versicherungen oder Pensionsfonds bietet der Mietmarkt in guten Lagen nach Einschätzung von Patrizia aber weiterhin attraktive Renditen, insbesondere im Vergleich zu zehnjährigen Staatsanleihen.

Rechnen sich Immobilien für Privatanleger?

Angesichts der mickrigen Zinsen, die Sparbücher derzeit bringen, flüchtet mancher Privatanleger in Betongold. Kosten bei Mieterwechsel und längere Leerstandszeiten können die Erträge einer Eigentumswohnung allerdings nachhaltig gefährden, so das Ergebnis einer jüngst veröffentlichten Analyse des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung. Bei jedem zweiten Investment liegt die Rendite noch nicht einmal oberhalb der Inflation. Die Studie bezieht sich auf Daten aus dem Jahr 2012. Allerdings hätten Immobilienanlagen insgesamt auch während der Finanzkrise stabile Durchschnittsrenditen von jährlich zwei bis drei Prozent erzielt.