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Wer für welche Schäden in der Mietwohnung aufkommen muss

Wenn es in der Wohnung brennt, ist der Schreck erst mal groß. Hinterher muss geregelt werden, wer die Renovierung zahlt. Der BGH hat jetzt die Rechte von Mietern gestärkt. Hier gibt es eine Zusammenfassung.

Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes können Mieter nach einem Brand unter Umständen die Miete kürzen.
Kay Nietfeld Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes können Mieter nach einem Brand unter Umständen die Miete kürzen.

Was hat der BGH entschieden?

Das Gericht hat entschieden, dass Mieter auch nach einem Brand in der Regel einen Anspruch darauf haben, dass der Vermieter sich um die Schadensbeseitigung kümmert. Zugleich hat es entschieden, dass die Mieter die Miete mindern können, wenn der Vermieter die Schäden nicht behebt.

Worum ging es im konkreten Fall?

Um den Brandschaden in einer Mietwohnung. Die zwölfjährige Tochter hatte 2012 das Feuer beim Kochen verursacht: Sie erhitzte Öl in einem Topf und verließ dann zeitweise die Küche. Das Öl entzündete sich, die Flammen schlugen aus dem Topf. Als Folge davon waren Decke und Wände der Küche beschädigt und verrußt. In Mitleidenschaft gezogen waren auch andere Räume der Wohnung wie etwa das Bad. Der Schaden soll 8000 Euro betragen haben.

Wie ging es weiter?

Die Wohnungsbaugesellschaft, der die Wohnung gehört, wollte die Beseitigung der Schäden nicht zahlen. Die Mieter seien schließlich selbst schuld an dem Brand und sollten selber zahlen. Auch ihre Gebäudeversicherung wollte die Gesellschaft nicht in Anspruch nehmen. Der Grund: Dann würden die Prämien steigen. Da diese Kosten aber auf alle Mieter der Gesellschaft umgelegt würden, müssten auch die an dem Brand Unschuldigen für die Schuld einer Partei draufzahlen. Das wollte die Gesellschaft nicht mitmachen.

Was geschah dann?

Die Mieter zogen vor Gericht. Sie wollten erreichen, dass die Gesellschaft die Wohnung renoviert und sie wollten ihre Miete um 60 Prozent mindern. Argument: Die Schäden in der Wohnung seien ein Mangel, der nach dem Gesetz zur Mietminderung berechtigt.

Was sagten die Vorinstanzen?

Die gaben den Mietern zum größten Teil recht. Das Amtsgericht Euskirchen und das Landgericht Bonn sahen die Gesellschaft in der Pflicht. Da sie den Schaden nicht beseitigt habe, gaben die Richter der Familie das Recht, die Miete um 15 Prozent zu mindern.

Was entschied der BGH?

Er sah das genau so wie die Vorinstanzen. Demnach muss ein Vermieter in der Regel Brandschäden beseitigen. Tut er das nicht, darf der Mieter die Miete kürzen.

Aber die Familie war doch selber Schuld am Brand.

Aber sie hatte den Feststellungen der Richter zufolge das Feuer nicht absichtlich verursacht. Damit sind in diesem Fall der Vermieter und damit die Versicherung in der Pflicht.

Und das Argument der Gesellschaft, dass dann die Prämien stiegen?

Dazu äußerten sich die BGH-Richter nicht. Sie sagten jedoch, wenn ein Mieter wie hier die Prämien für die Gebäudeversicherung über seine Nebenkosten mit zahle, dann habe er auch einen Anspruch auf Versicherungsschutz.

Zahlen viele Mieter die Gebäudeversicherung mit?

Das Urteil betrifft viele Mieter: „Heute ist es üblich, dass die Mieter die Prämien für die Gebäudeversicherung über die Betriebskosten mitzahlen“, sagt Inka-Marie Storm vom Eigentümerverband Haus und Grund dazu.

Kommen Streitigkeiten über Brandschäden überhaupt häufig vor?

Wohl eher nicht. „Unserer Erfahrung nach wickeln die Vermieter derartige Schäden ohne weitere Probleme mit ihrer Versicherung ab“, sagt Storm. Für den Deutschen Mieterschutzbund machen solche Fälle allerhöchstens ein Prozent der Beratungen aus. „Wenn überhaupt“, sagt Mieterschutzbund-Geschäftsführer Claus Deese.

Wie geht es weiter? Wird die Wohnung jetzt renoviert?

Schon während des Prozesses hat die Gesellschaft die Schäden beseitigt. Das tat sie jedoch ohne formal irgendwelche rechtlichen Pflichten anerkennen zu wollen, so dass der Streit bei den Gerichten blieb und sich nicht erledigt hatte.

Wer ist im Allgemeinen für Schönheitsreparaturen zuständig?

Für einen ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung ist eigentlich der Vermieter zuständig. „Die Pflicht Schönheitsreparaturen durchzuführen, wird aber heute in der Regel im Mietvertrag den Mietern übertragen“, sagt Storm. Dann ist dieser dafür verantwortlich, in gewissen Abständen die Wände oder Türen und Fenster zu streichen. Die Klauseln dürfen laut Rechtsprechung allerdings keine starren Fristen hierfür vorsehen.

Und wie sieht es mit kleineren Reparaturen aus?

Auch diese – wie zum Beispiel ein tropfender Wasserhahn – müssen mitunter die Mieter übernehmen. Das ist dann der Fall, wenn im Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel vereinbart wurde. Allerdings gibt es eine Grenze: Sie liegt laut der Rechtsprechung in etwa zwischen 75 Euro bis 100 Euro pro Reparatur. Außerdem dürfen die Kosten in der Regel insgesamt nicht mehr als sechs bis zehn Prozent der Jahreskaltmiete betragen.