BGH: Bei Widerruf der Untervermietung keine fristlose Kündigung

Widerruft ein Wohnungsbesitzer die Erlaubnis zur Untervermietung, darf er dem Hauptmieter nicht sofort fristlos kündigen.

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am Mittwoch entschieden. Eine derartige außerordentliche Kündigung komme nur infrage, wenn der Mieter seine Pflichten verletzt habe, hieß es. Doch das konnten die Richter im konkreten Fall nicht erkennen.

Sie gaben daher einem Berliner Mieter recht, der von seiner neuen Vermieterin, einer Immobiliengesellschaft, auf Räumung der Wohnung verklagt worden war. Die Gesellschaft hatte die Wohnung 2010 gekauft. Der Mieter hatte sie an zwei Personen untervermietet. Das war nach seinem alten Mietvertrag auch erlaubt, die Befugnis konnte jedoch widerrufen werden. Davon machte die Gesellschaft Gebrauch: Sie entzog die Erlaubnis zur Untervermietung und kündigte ihrem Mieter fristlos.

Die Kündigung akzeptierte der Mieter nicht. Er berief sich auf einen Räumungsprozess, den er seit 2010 mit den Untermietern führte. Die Vermieterin sei in der Situation nicht zur außerordentlichen Kündigung berechtigt gewesen, urteilte nun der BGH. Denn der Mieter habe keinen Vertragsbruch begangen. Vielmehr habe er alles rechtlich Mögliche getan, um die Untermieter aus der Wohnung zu bekommen. Doch das ginge erfahrungsgemäß nicht so schnell.

Ein Vermieter könne in einer derartigen Situation nur verlangen, dass der Mieter den Untermieter kündige und wenn nötig auf Räumung verklage, sagte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten. Rechtlich Unmögliches könne er jedoch nicht verlangen.

Fristlose Kündigungen sind laut Gesetz nur aus «wichtigem Grund» möglich. Ein solcher Grund liegt unter anderem vor, wenn der Mieter seine Vertragspflichten verletzt, etwa weil er die Wohnung unbefugt Dritten überlässt oder weil er seine Miete nicht bezahlt.