Falsche Fläche im Mietvertrag - BGH kippt Regelung

Wer geht schon mit dem Zollstock durch die Wohnung, bevor er einer Mieterhöhung zustimmt? Künftig kann das ratsam sein. Denn viele Wohnungen sind kleiner oder größer als im Vertrag angegeben.

Bisher mussten Mieter gewisse Abweichungen akzeptieren. Doch diese Regelung hat der Bundesgerichtshof jetzt gekippt. Bei Mieterhöhungen zählt künftig die tatsächliche Wohnfläche - egal, was im Mietvertrag steht. (Az.: VIII ZR 266/14)

Die Größe eines Zimmers sollte doch eine eindeutige Sache sein. Wie kommt es zu den Abweichungen?

Es gibt keine einheitlichen Standards dafür, wie Wohnungen vermessen werden. Kleine Nischen oder Kamine werden häufig unterschiedlich berücksichtigt. Auch wie man mit Balkonflächen, Dachschrägen und Terrassen umgeht, ist nicht eindeutig geklärt. Dazu kommt, dass Mieter und Vermieter die Kosten für eine professionelle Vermessung scheuen. Nach Schätzungen des Deutschen Mieterbunds stimmt deshalb bei zwei von drei Wohnungen die im Mietvertrag genannte Quadratmeterzahl nicht mit der Realität überein.

Wie wurden Abweichungen bei der Wohnfläche bisher gehandhabt?

Bisher mussten Mieter wie Vermieter eine Abweichung von bis zu zehn Prozent tolerieren. Ein Mieter konnte die Miete nur dann kürzen oder gegen aus seiner Sicht ungerechfertigte Erhöhungen vorgehen, wenn die Wohnung mehr als zehn Prozent kleiner war als im Mietvertrag stand. Ein Vermieter konnte nur dann mehr Geld verlangen, wenn die Wohnung in Wahrheit mehr als zehn Prozent größer war.

Was hat sich daran jetzt geändert?

Künftig zählt bei Mieterhöhungen nur noch die tatsächliche Wohnfläche - egal, was im Mietvertrag steht. Ist die Wohnung also fünf Prozent kleiner als angegeben, darf sich eine Mieterhöhung auch nur auf diese kleinere Fläche beziehen. Ist eine Wohnung fünf Prozent größer, darf der Vermieter die Miete entsprechend erhöhen. Auf Mietminderungen dagegen bezieht sich das Urteil nicht. Ein Mieter kann also nicht einfach weniger zahlen, weil er die Fläche nachgemessen hat.

Müssen Mieter deshalb mit extremen Erhöhungen rechnen?

Nein, da gilt weiter die Kappungsgrenze. Innerhalb von drei Jahren dürfen Mieten um maximal 20 Prozent steigen - in bestimmten Städten wie Berlin sogar nur um 15 Prozent. Die Berliner Vermieterin, die vor den BGH gezogen war, hat mit ihrer Mieterhöhung deshalb auch kein Recht bekommen. Sie wollte die Kaltmiete von 630 auf 938 Euro anheben - um fast 50 Prozent. Das begründete sie damit, dass ihre 5-Zimmer-Wohnung statt der angegebenen 156,95 Quadratmeter in Wahrheit 210,43 Quadratmeter groß ist.

Wird sich die Regelung jetzt ändern?

Das haben die Bundesrichter zumindest angedeutet. Der Senat erwäge, an seiner bisherigen Rechtsprechung nicht mehr festzuhalten, erklärte das Gericht nach einer Vorberatung. Stattdessen soll nur die tatsächliche Wohnfläche gelten. Sonst könne auch die ortsübliche Vergleichsmiete nur ungenau berechnet werden, die eine Grundlage für Mieterhöhungen ist, begründete der Senat.

Was halten Mieter und Vermieter davon?

Der Mieterbund befürwortet eine Änderung. Die bisherige Rechtsprechung stoße allgemein auf Unverständnis, sagt Geschäftsführer Ulrich Ropertz. Auch neue Toleranzgrenzen - 3 oder 5 statt 10 Prozent - seien halbherzig und lösten das Problem nicht. Der Eigentümerverband Haus&Grund dagegen hält eine Toleranzregelung für nötig. Er hat Wohnungen in einem Praxistest vermessen lassen. Drei Experten kamen auf drei verschiedene Wohnflächen, mit Abweichungen von bis zu 16 Prozent. «Die tatsächliche Wohnfläche gibt es in der Praxis nicht», schließt Hauptgeschäftsführer Kai Warnecke daraus.

Schaltet sich die Politik ein?

Das haben Union und SPD zumindest angekündigt. Im Koalitionsvertrag von 2013 ist vereinbart, dass künftig die tatsächliche Wohnfläche entscheidend sein soll. Ein entsprechender Gesetzentwurf wird im Frühjahr 2016 erwartet.