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Das Fachchinesisch verstehen

Wie das Traumhaus aussieht, bestimmt nicht nur der Bauherr, sondern auch der Bebauungsplan.

Geschossflächenzahl, Gestaltungssatzung und Mischgebiet: Bei diesem Fachchinesisch handelt es sich um Begriffe im Bebauungsplan. Dieser gibt vor, wie man ...

Geschossflächenzahl, Gestaltungssatzung und Mischgebiet: Bei diesem Fachchinesisch handelt es sich um Begriffe im Bebauungsplan. Dieser gibt vor, wie man auf bestimmten Flecken in einem Wohngebiet bauen darf. „Wer ein Grundstück kauft, muss sich umfassend über die geltenden Baurechte informieren“, sagt Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren (VPB) in Berlin. „Ohne Informationen über den Bebauungsplan handelt man äußerst leichtfertig.“ Denn im schlimmsten Fall verlangt die Bauaufsicht, dass das Traumhaus zurückgebaut wird.
Kein Bauherr darf sein Häuschen einfach planen, wie er es am liebsten möchte. „Nach dem Grundgesetz obliegt den Gemeinden die Planungshoheit, die Bauleitplanung ist also deren Aufgabe“, sagt Wolfgang Schucht, Fachbereichsleiter für Stadtentwicklung, Bauen und Umwelt bei der Stadt Celle. Grundlage für ihre Entscheidung sind das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO), die bundesweit das Spektrum möglicher örtlicher Bestimmungen vorgeben. Daraus entstehen zunächst Flächennutzungspläne, die für Gebiete grob vorgeben, was möglich ist, und daraus wiederum die Bebauungspläne, die für jedes Grundstück regeln, was konkret zulässig ist.
Stadt- oder Gemeinderat dürfen zunächst sagen, wie der Grund und Boden genutzt wird. Gibt der Plan etwa vor, dass es sich um ein Gewerbegebiet handelt, ist das Wohnen dort nur sehr eingeschränkt möglich. Umgekehrt kann es in einem Wohngebiet kein störendes Gewerbe wie eine Kfz-Werkstatt oder einen großen Supermarkt geben, erklärt Klaus Scheuer, Architekt und Städtebauassessor aus Hannover. In Mischgebieten streben die Ortsplaner ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Gewerbe und Wohnplätzen an.
Im Bebauungsplan steht sogar, wie groß das Traumhaus sein darf und wie viele Stockwerke es haben darf. Man spricht hier von einem „Maß der baulichen Nutzung“. Wichtig ist die Grundflächenzahl (GRZ). Sie gibt an, wie viel Prozent des Grundstücks vom Gebäude bedeckt sein dürfen. „Ein GRZ von 0,3 etwa bedeutet, dass 30 Prozent der Grundstücksfläche überbaut werden dürfen“, erläutert Scheuer. Garagen, Stellplätze und ihre Zufahrten sowie Nebenanlagen müssen mit eingerechnet werden. In diesem Zusammenhang ist auch die Geschossflächenzahl (GFZ) relevant. Sie gibt an, wie viel Fläche insgesamt über alle Stockwerke verteilt sein darf.
Selbst der Standort des Hauses auf dem Grundstück ist geregelt: Es gibt Baugrenzen oder sogenannte zwingende Baulinien. Erstere legen den Abstand zur Grundstücksgrenze und damit zum Nachbarn fest. An der Baulinie muss eine der Außenwände stehen. So kann die Verwaltung etwa dafür sorgen, dass in einer Straße alle Häuser auf einer Linie stehen und den gleichen Abstand zum Bürgersteig haben. Wird ein Gebäude in „offener Bauweise“ geplant, handelt es sich um ein Einfamilienhaus. Es ist deutschlandweit vorgeschrieben, dass so ein Gebäude nicht länger als 50 Meter sein darf. Ist ein erhaltenswerter Baum im Plan eingezeichnet, darf der Besitzer ihn nicht einfach fällen. Manchmal ist sogar vorgeschrieben, dass nicht einfach Rasen gesät wird, sondern der Anwohner Sträucher oder Bäume setzen muss.
Manche der im Beamtendeutsch „Gestaltungssatzung“ genannten Vorschriften sehen Höhenbegrenzungen für die „Trauflinie“ vor. Darunter versteht man den Punkt, an dem die Außenmauer sich mit dem Dach schneidet. Auch kann vorgeschrieben sein, in welche Richtung der Dachfirst zeigen muss sowie welche Farbe und Materialien die Fassaden und Dächer schmücken dürfen. Und sogar wie stark das Dach sich neigen soll.