Potsdam kann als einzige Stadt im Nordosten mit einer Wertsteigerung bei ihren Immobilien rechnen. Im Rest von Brandenburg und
Potsdam kann als einzige Stadt im Nordosten mit einer Wertsteigerung bei ihren Immobilien rechnen. Im Rest von Brandenburg und in Mecklenburg-Vorpommern sieht es dagegen düster aus. Soeren Stache
Immobilienpreise

Preise für Eigenheime im Nordosten sollen drastisch sinken

Für viele Bürger ist der Traum vom Eigenheim unbezahlbar geworden. Experten gehen nun von stark sinkenden Immobilienpreisen in MV und Brandenburg aus. Doch das ist keine gute Nachricht.
Berlin

In den kommenden 13 Jahren sollen die Immobilienpreise in Mecklenburg-Vorpommern und Brandenburg inflationsbereinigt stark sinken. Zu diesem Schluss kommt eine Studie des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) im Auftrag der Postbank. Auf der Basis der vom HWWI erhobenen Daten erstellt die Postbank ihren sogenannten „Wohnatlas”, der eine Prognose für die Kaufpreisentwicklung von Wohnimmobilien in allen 401 Landkreisen und kreisfreien Städten abgibt.

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Dieser Prognose zufolge sollen bis ins Jahr 2035 die Immobilienpreise in der Uckermark um jährlich 3,07 Prozent zurückgehen. In der Mecklenburgischen Seenplatte wird mit einem Rückgang von 2,81 Prozent pro Jahr gerechnet, in Vorpommern-Rügen mit minus 1,58 Prozent, im Landkreis Rostock mit minus 0,84 Prozent. Der Landkreis Vorpommern-Greifswald kommt mit minus 0,48 Prozent noch verhältnismäßig glimpflich davon.

Das hört sich zunächst nicht viel an. Doch über einen Zeitraum von 13 Jahren bedeutet ein jährlicher Kaufpreisrückgang zwischen 2,5 und 3 Prozent einen akkumulierten Wertverlust von um die 30 Prozent. Das sind doch fantastische Nachrichten, mag sich nun ein potenzieller Eigenheim-Käufer denken. Dann wartet man eben noch ab und kauft in ein paar Jahren richtig günstig ein.

Doch das ist nur die halbe Wahrheit. Die Hamburger Wissenschaftler haben ihre Prognose nämlich auf der Basis von in die Zukunft gerechneten An­ge­bots- und Nach­frage­ent­wick­lun­gen erstellt, die wiederum auf demografischen Angaben basieren – vor allem auf regionalen Daten zur Be­völkerungs- und Alters­struk­tur, Haus­halts­größe, Ein­kommens­ent­wick­lung sowie zu Wohn­aus­gaben und Woh­nungs­an­ge­bot.

Bei Immobilien zählen wieder Lage und Qualität

Das bedeutet: Die vorausgesagte Kaufpreisentwicklung im Nordosten ist nicht bloß eine Frage der Immobilienwerte, sondern vor allem eine der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung der Region. Sinkende Wohnimmobilienpreise bedeuten in diesem Modell gleichzeitig wirtschaftliche Stagnation oder Abstieg. Im Nordosten ist vor allem eine schrumpfende und gleichzeitig stark alternde Bevölkerung ausschlaggebend.

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Beides führt zu Kaufkrafteinbußen und somit zu sinkenden Immobilienpreisen. „Lang­fristig werden die Wert­ent­wick­lun­gen auf dem Immo­bilien­markt vor allem durch die demo­grafischen sowie die wirt­schaft­lichen Ent­wick­lungen der jeweiligen Regionen bestimmt”, sagt deshalb auch Eva Grunwald, Leiterin des Immo­bilien­ge­schäfts bei der Postbank.

Im Umkehrschluss bedeutet das auch: Erstens, die seit Jahresbeginn steigenden Bauzinsen könnten sich entweder als vorübergehender Faktor herausstellen oder die Immobilienpreise mittelfristig nicht so stark beeinflussen wie viele Experten zunächst annahmen.

Und zweitens, die Preisexplosion bei Immobilien seit Beginn der Finanzkrise im Jahr 2008, die auch die Preise im Nordosten teilweise mitangetrieben hat, könnte langsam dem Ende zugehen. In einer Welt steigender Leitzinsen zählen bei Immobilien wieder hauptsächlich Lage und Qualität – und nicht externe Marktfaktoren wie eine zunehmende Geldmenge oder ein eklatanter Anlagenotstand.

Ergebnis könnte noch schlechter ausfallen

Sowohl Käufer als auch Verkäufer sollten zudem einen dritten Punkt beachten: In der Studie ausgewiesen sind „jähr­liche reale Preis­trends”. Es handelt sich also um eine inflationsbereinigte Entwicklung. Es ist durchaus wahrscheinlich, dass ein Haus in der Seenplatte oder der Uckermark in zehn Jahren mehr kostet als heute. Doch wenn man die Inflationsrate von dieser Steigerung abzieht, ist das Ergebnis negativ. Gefallen ist also nicht der absolute Preis der Immobilie, sondern die Kaufkraft der Summe, die für den Kauf ausgegeben werden muss – oder die durch einen Verkauf erzielt werden kann.

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Zudem haben wir es mit Durchschnittspreisen zu tun, die einen Gesamtüberblick über den jeweiligen Landkreis geben. Wenn in der Uckermark oder der Seenplatte die Preise durchschnittlich um jährlich 3 Prozent fallen, dann bedeutet das nicht, dass dies auch für sehr attraktive Lagen gilt, zum Beispiel in Prenzlau direkt am Uckersee oder in Neubrandenburg innerhalb der Stadtmauern. Andersherum muss man ebenfalls konstatieren: Gebe es in einigen Landkreisen im Nordosten nicht auch sehr attraktive Lagen, würde das Ergebnis noch deutlich schlechter ausfallen.

Gewinner sind wieder einmal die Großstädte

Und wie sieht es im Rest der Republik aus? Die Situation im strukturschwachen ostdeutschen Raum wird sich der Studie zufolge in den kommenden Jahren verschärfen. Aus­nahmen bilden hier neben der brandenburgischen Landeshauptstadt Potsdam, die mit 2,2 Prozent Steigerung pro Jahr bundesweit den höchsten Wertzuwachs erfahren soll, vor allem der Groß­raum Berlin sowie Leip­zig, Dresden, Jena, Erfurt und Weimar.

Doch auch im Westen gibt es einige strukturschwache Regionen, die sich deutlich negativ entwickeln sollen, allen voran das Saarland, große Teile des Ruhrgebiets und einige Landkreise zum Beispiel in Hessen und Niedersachsen. Zu den Gewinnern sollen wie in den Jahrzehnten zuvor vor allem die Großstädte und allen voran die sogenannten „Big Seven” gehören, also die sieben größten Städte Deutschlands: München, Frankfurt, Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Stuttgart und Köln. Diese sollen bis 2035 jährliche inflationsbereinigte Wertsteigerungen zwischen 0,65 und 2,19 Prozent verzeichnen.

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