Für Normalerverdiener wird es immer schwieriger, sich ein eigenes Häuschen zu bauen oder zu kaufen.
Für Normalerverdiener wird es immer schwieriger, sich ein eigenes Häuschen zu bauen oder zu kaufen. Jan Woitas
Immobilienpreise

Droht Eigenheim-Käufern jetzt das Horror-Jahrzehnt?

Die Bauzinsen haben zuletzt den stärksten Anstieg seit 25 Jahren gesehen. Eigentlich sollten dadurch die Immobilienpreise sinken. Das tun sie aber nicht – ganz im Gegenteil!
Berlin

Das Eigenheim – für viele Menschen in Deutschland ist dies immer noch der Traum schlechthin. Keine Miete bezahlen, sich den Lebensraum gemeinsam mit der Familie nach den eigenen Vorstellungen gestalten, unabhängig sein von Vermietern und Wohngesellschaften. Die wenigsten können das eigene Haus aus dem Ersparten bezahlen, deswegen muss normalerweise ein Kredit von der Bank her.

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Doch die Zinsen für derartige Immobilienkredite sind in den vergangenen Monaten in einer nie dagewesenen Art und Weise gestiegen. Alleine seit Weihnachten 2021 haben sie sich für zehnjährige Darlehen von 0,9 auf 2,6 Prozent fast verdreifacht, wie Deutschlands größter Immobilienkreditfinanzierer Interhyp mitteilte. Ein Ende dieser Entwicklung ist nicht in Sicht, unabhängige Finanzberater rechnen damit, dass bereits in den Sommermonaten die 3-Prozent-Marke nachhaltig überschritten wird.

„Na gut”, denken sich viele potenzielle Eigenheim-Käufer. „Dann hole ich das Geld eben durch eine günstigere Immobilie heraus”. Die Logik dahinter: Normalerweise setzt eine Erhöhung der Bauzinsen eine Kette von Ereignissen in Gang. Durch die höheren Finanzierungskosten steigen die Gesamtkosten für einen Immobilienerwerb.

Dadurch können sich weniger Bürger den Kauf vom Eigenheim leisten. Die Nachfrage geht entsprechend zurück und bei einem hypothetisch gleich bleibenden Angebot sinken die Immobilienpreise. In der Fachsprache sagt man: Der Markt preist die erhöhten Bauzinsen ein.

Preise für Wohnimmobilien in einem Jahr um mehr als 10 Prozent gestiegen

So weit zumindest die Theorie. Doch in der Praxis sieht es anders aus: Nach einer Analyse des Verbands deutscher Pfandbriefbanken hat der Immobilienpreisindex im ersten Quartal 2022 gegenüber dem Vorjahresquartal um 8,8 Prozent zugelegt und damit den höchsten Wert aller Zeiten erreicht.

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Der Index steht nun bei 190,8 Punkten, basierend auf dem Jahr 2010 mit 100 Punkten. In der Branche wird der Index als maßgeblicher Gradmesser der nationalen Preisentwicklung betrachtet, da echte Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 verschiedenen Kreditinstituten in die Auswertung einfließen.

Für potenzielle Eigenheim-Käufer besonders bitter: Wohnimmobilien verteuerten sich um 10,7 Prozent, während die Preise für Gewerbeimmobilien nur um 1,8 Prozent stiegen. Für Büroimmobilien gingen sie um 3,9 Prozent hoch, Einzelhandelsimmobilien verzeichneten gar ein Minus von 3,2 Prozent.

Die hohen Preise schlagen sich bei den Käufern direkt im Haushaltsbuch nieder: So zahlten Eigennutzer für eine durchschnittliche Eigentumswohnung mit 100 Quadratmetern 2021 das 71-fache des Netto-Monatseinkommens. Im Jahr 2012 war es noch das 50-fache, wie eine Studie des Baufinanzierer Hüttig & Rompf zeigt.

Immer mehr Kapitalanleger strömen in den Markt

Bei Kapitalanlegern – also Immobilienkäufern, die ihr Eigentum nicht selbst nutzen, sondern vermieten wollen – sieht es anders aus. Auch sie zahlen heute deutlich mehr als noch vor zehn Jahren, nämlich das 45-fache und nicht mehr das 33-fache. Doch sie haben auch deutlich mehr Geld zur Verfügung als der durchschnittliche Eigennutzer: Während Eigennutzer 2021 im Schnitt ein Haushalts-Nettoeinkommen von monatlich 5715 Euro hatten, verfügten Kapitalanleger über 8175 Euro.

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Hier also liegt eines der Hauptprobleme für potenzielle Immobilienkäufer, die sich ihren Traum vom Eigenheim erfüllen wollen: Sie konkurrieren mit einer finanzstarken Gruppe, die in Zeiten von massiver Inflation, Negativzinsen und volatilen Börsen eine sichere Geldanlage suchen – und die zudem steigende Bauzinsen steuerlich absetzen können, weil sie als Vermieter die Immobilie gewerblich nutzen. Tatsächlich ist der Anteil der Kapitalanleger laut Hüttig & Rompf in den vergangenen zehn Jahren von 17 auf 30 Prozent hochgeschossen, Tendenz weiter steigend.

Jetzt droht das Horror-Jahrzehnt

„Die Immobilienpreise dürften weiter steigen, da vor allem das Angebot an Wohnimmobilien weiterhin nicht mit der Nachfrage mithalten kann”, erklärt Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbands deutscher Pfandbriefbanken. „Die Preisdynamik wird aber aufgrund des erreichten Preis- und Mietniveaus und der steigenden Zinsen abnehmen.” Mit anderen Worten: Potenzielle Eigenheimkäufer können also nicht mit fallenden, sondern lediglich mit langsamer steigenden Immobilienpreisen rechnen.

Somit droht Käufern ein Horror-Jahrzehnt: Viele Faktoren, darunter die hohe Inflation, der allgemeine Anlage-Notstand und womöglich eine sich zuspitzende Wohnraumknappheit durch kriegsbedingte Migration, treiben die Immobilienpreise hoch. Die Inflationsbekämpfung durch die Notenbank lässt gleichzeitig die Bauzinsen steigen. Und nebenbei steigen auch alle Kosten, die mit dem Bau oder Kauf von Immobilien einhergehen, zum Beispiel für Baumaterial, Energie und Handwerkerleistungen.

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Einziges Trostpflaster: Durch die steigenden Bauzinsen wollen sich viele Käufer noch schnell einen Kredit zu günstigen Konditionen sichern, wodurch sie unter Umständen eher bereit sind, derzeit einen höheren Immobilienpreis zu bezahlen als zum Beispiel in einem Jahr. Somit könnte sich der Preisanstieg bei Wohnimmobilien bald etwas verlangsamen.

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