Immobilienpreise und Bauzinsen fallen: Nach einem harten ersten Halbjahr 2022 schöpfen nun viele Bürger wieder Hoffn
Immobilienpreise und Bauzinsen fallen: Nach einem harten ersten Halbjahr 2022 schöpfen nun viele Bürger wieder Hoffnung, sich ihren Traum vom Eigenheim erfüllen zu können. Jan Woitas
Bauzinsen

Kommt jetzt die Trendwende am Immobilienmarkt?

Noch vor wenigen Monaten herrschte Katastrophenalarm am Immobilienmarkt, zahlreiche enttäuschte Bürger begruben ihren Traum vom Eigenheim. Jetzt schöpfen viele wieder Hoffnung.
Berlin

Für Bürger, die sich in diesem Jahr endlich ihren Traum vom Eigenheim erfüllen wollten, war die Nachrichtenlage der vergangenen Monate kaum zu ertragen. Die Immobilienpreise stiegen unaufhaltsam weiter an und ließen sich auch von Corona-Pandemie, Krieg, Inflation und europäischen Rezessionsängsten nicht aufhalten. Im ersten Quartal des Jahres 2022 kosteten Wohnimmobilien satte 12 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Damit stiegen die Preise das vierte Quartal in Folge mit einer zweistelligen Prozentrate. Gleichzeitig explodierten die Kosten für Immobilienkredite: Zwischen Januar und Juni stiegen die Bauzinsen von rund 0,8 auf deutlich über 3 Prozent, was für Schuldner eine immense Last bedeutet.

Entspannung zeichnet sich ab

Wer Anfang 2022 einen zehnjährigen Immobilienkredit über 400.000 Euro mit einem Zinssatz von 0,8 Prozent und einer Anfangstilgung von 2 Prozent abschloss, muss dafür monatlich 933 Euro zahlen, rechnete jüngst das Vergleichsportal Check24 vor. Bei einem Abschluss des gleichen Darlehens im Juni waren es monatlich schon 1667 Euro. Für junge Familien und Durchschnittsverdiener, die bereits stark unter den Folgen der Inflation leiden, ist der Traum von den eigenen vier Wänden damit in weite Ferne gerückt.

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Doch die Zeit derartiger Horrormeldungen könnte langsam zu einem Ende kommen. Denn sowohl bei den Immobilienpreisen als auch bei den Bauzinsen zeichnet sich eine Entspannung ab. Zum einen fallen langsam die Immobilienpreise. Das liegt vor allem an den stark gestiegenen Bauzinsen. Zwar fehlen noch harte Zahlen, doch Makler berichten bereits, dass in den vergangenen Monaten immer mehr Finanzierungen wegen der Kostenexplosion bei den Zinsen nicht zustande gekommen seien. Somit platzten bereits abgeschlossen geglaubte Geschäfte und Verkäufer sahen sich gezwungen, ihre Preisvorstellungen zu drosseln.

„Wir sehen, dass tatsächlich die Preise zu fallen beginnen”

Auch erste Zahlen des Portals „Immowelt” deuten auf fallende Preise am Markt hin: In der Hälfte aller deutschen Großstädte über 500.000 Einwohner stagnierten oder sanken die Preise für Bestandswohnungen im zweiten Quartal des Jahres 2022, beispielsweise um rund 1 Prozent in Düsseldorf, München und Leipzig und gar um 2 Prozent in Hannover. Auf dieser Basis prognostizieren Immowelt-Experten bereits das Ende des Immobilienbooms in Deutschland.

Thomas Schroeter, Chef des Immobilienportals „ImmoScout24”, will einen noch stärkeren Preisrückgang in den Metropolen beobachtet haben: „Wir sehen, dass tatsächlich die Preise zu fallen beginnen”, sagte Schroeter. „Berlin ist relativ stabil, aber in Düsseldorf, Hamburg, Köln, München und Stuttgart sehen wir Preisrückgänge: je nach Metropole von bis zu fünf Prozent.”

Die Bauzinsen fallen wieder

Auch bei den Bauzinsen sieht es wieder etwas besser aus. Schon vor der jüngsten Leitzinserhöhung der Europäischen Zentralbank (EZB) Ende Juli sind die Zinsen für zehnjährige Baufinanzierungen spürbar gesunken, beobachtete der Münchner Kreditvermittler Interhyp. Sie lagen zuletzt bei rund 3 Prozent nach gut 3,4 Prozent in der Spitze. „Im Moment ist die Tendenz bei den Bauzinsen fallend”, sagte auch Max Herbst, Gründer der FMH-Finanzberatung. Es gebe eine kurzfristige Delle, der Aufwärtstrend sei gebrochen. Zuletzt hatte Herbst noch Bauzinsen von 4 Prozent nach der Sommerpause für möglich gehalten. Nun stellt sich die Frage, wie es weitergeht.

Könnten die Bauzinsen dauerhaft zurückgehen? Die Möglichkeit besteht durchaus. Denn der Grund für das Anziehen der Bauzinsen seit Jahresbeginn war die hohe Inflation, die die Notenbanken unter Druck setzt, die Leitzinsen anzuheben. Der Leitzins hat aber nur einen indirekten Einfluss auf die Bauzinsen: Letztere orientieren sich nämlich an den Renditen zehnjähriger Bundesanleihen, die in Erwartung einer restriktiveren Geldpolitik der EZB nach oben schossen. Die Hintergründe dazu haben wir hier erklärt. Nun könnte man meinen, dass die europäischen Währungshüter ihre Geldpolitik dauerhaft straffen müssen, weil sich wohl auch die Inflation auf einem höheren Niveau einpendeln wird. Also müssten die Bauzinsen auf hohem Niveau stagnieren.

Italiens Regierungskrise wirkt sich auf deutsche Bauzinsen aus

Der Gedankengang ist durchaus richtig. Doch an diesem Punkt kommt ein gegenläufiger Faktor ins Spiel: Bei einer restriktiveren Geldpolitik verteuert sich aufgrund der gestiegenen Zinsen die Verschuldung der Staaten. Damit wächst die Wahrscheinlichkeit eines Zahlungsausfalls der besonders hoch verschuldeten Länder im Euroraum. Ihre Anleihen sind also riskanter, weswegen Anleger in sicherere Papiere flüchten, zum Beispiel in die Bundesanleihe. Das wiederum lässt den Kurs der zehnjährigen Bundesanleihe steigen und ihre Rendite fallen – was letztendlich zu fallenden Bauzinsen führt.

Man sieht in dieser langen Kette möglicher Ereignisse, wie kompliziert und fragil die Situation ist. Die EZB hat im Zuge ihrer Leitzinserhöhung angekündigt, wenn nötig mit Anleihenkäufen einzuschreiten, sollten die Zinsen für die Wertpapiere potenzieller Pleitestaaten unverhältnismäßig steigen. Besonders Italien steht diesbezüglich im Fokus, da es neben einer steigenden Verschuldung und einem stagnierenden Wirtschaftswachstum momentan auch von einer Regierungskrise heimgesucht wird, deren Ausgang nicht absehbar ist.

Somit sind Prognosen zur Entwicklung der deutschen Bauzinsen derzeit mit vielen Fragezeichen versehen. Das Trostpflaster für Immobilieninteressierte: Aufgrund der hohen Staatsverschuldung im Euroraum, auch in der Bundesrepublik, dürfte der mittelfristige Zinstrend tendenziell eher wieder nach unten zeigen.

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