Nach massiv gestiegenen Immobilienpreisen peilen nun auch die Bauzinsen neue Höchststände an. Gerade junge Familien
Nach massiv gestiegenen Immobilienpreisen peilen nun auch die Bauzinsen neue Höchststände an. Gerade junge Familien können sich dadurch kein Eigenheim mehr leisten. Patrick Pleul
Bauzinsen

Warum die Inflation Immobilienkredite unerschwinglich macht

Nach einer kurzen Verschnaufpause stiegen die Zinsen für Immobilienkredite zuletzt massiv an. Doch das ist nicht das einzige Problem für potentielle Eigenheim-Käufer.
Berlin

Seit Jahren steigen die Immobilienpreise rasant an. Zwar mehrten sich zuletzt die Medienberichte, die eine Abkühlung des Marktes beobachtet haben wollen. Doch für die These, dass die Immobilienpreise dramatisch einbrechen, gibt es derzeit noch keine belastbaren Belege.

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Mit Argusaugen und wachsendem Unmut beobachten potentielle Eigenheim-Käufer deshalb die Entwicklung der Zinsen für Immobilienkredite. Zwischen Januar und Juni dieses Jahres haben sich die Bauzinsen verdreifacht, weswegen sich viele Bürger einen Immobilienkredit nicht mehr leisten können. Im Sommer schöpften Interessierte dann endlich wieder Hoffnung, denn es deutete sich tatsächlich eine vorübergehende Entspannung an: Nach ihren Juni-Rekordständen um die 3,4 Prozent fielen die Zinsen im August mit einem Stand von 2,31 Prozent auf ein vorläufiges Tief. Doch schon im September folgte die Ernüchterung: Die Bauzinsen zogen wieder an, mittlerweile schlägt eine zehnjährige Baufinanzierung mit etwa 3 Prozent zu Buche.

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Grund dafür sind vor allem geldpolitische Entwicklungen auf globaler Ebene. Die Notenbanken in Europa und vor allem in den USA haben angekündigt, der Inflation durch eine Erhöhung der Leitzinsen entgegenzutreten. Während die Leitzinsen im Euroraum seit Mitte September bei 1,25 Prozent liegen, hat die amerikanische Fed die Zinsen in der vergangenen Woche auf 3,25 Prozent erhöht, Analysten rechnen sogar mit einem Anstieg auf 4,6 Prozent im kommenden Jahr.

„Die Inflationsbekämpfung dürfte das Zinsniveau auch in den nächsten Wochen und Monaten oben halten”, sagte Mirjam Mohr, Vorständin des Privatkundengeschäfts des Kreditvermittlers Interhyp. Die von Interhyp monatlich befragten Experten erwarten trotz eines Konjunkturabschwungs und einer möglichen Rezession sogar einen Bauzinsanstieg auf bis zu 3,5 Prozent bis Jahresende. Damit würden sogar die Rekordhöchststände aus dem Juni übertroffen – und die Fremdfinanzierung von Immobilien wird für immer mehr Bürger unerschwinglich.

Für die Bürger ist diese Mischung aus hohen Immobilienpreisen und steigenden Kreditzinsen katastrophal, da sie die Gesamtkosten für eine Immobilie massiv erhöht. Dadurch steigt auch das Risiko, sich durch den Immobilienkauf finanziell zu übernehmen. Zuletzt kam aber noch ein weiterer Faktor hinzu, den viele Immobilieninteressierte noch gar nicht richtig auf dem Schirm haben: Die Inflation lässt nicht nur die Betriebskosten einer Immobilie steigen, etwa weil Materialien und Handwerker immer teurer werden. Sie beeinflusst auch direkt die Kreditvergabe und wirkt sich negativ auf die individuelle Höhe der Bauzinsen aus.

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Warum ist das so? Die jeweilige Zinsrate, die ein potentieller Käufer von seiner Bank bekommt, ist auch von der Bonität abhängig: Je finanzkräftiger ein Kreditnehmer, desto verhältnismäßig günstiger ist der Immobilienkredit. Das liegt daran, dass die kreditgebende Bank eine Sicherheitsmarge für einen möglichen Kreditausfall einrechnet. Für die Kreditprüfung sind deshalb nicht nur die Einnahmen relevant, sondern auch die Ausgaben. Diese werden üblicherweise aber nicht anhand der tatsächlich getätigten Summen stipuliert, sondern durch Pauschalen. „Auf Grund der stark gestiegenen Inflationsrate, getrieben insbesondere von hohen Energiepreisen, mussten wir unsere Mindestanforderungen an Lebenshaltungs- und Bewirtschaftungskosten im Rahmen der Bonitätsbetrachtung nach oben anpassen”, teilte beispielsweise die Deutsche Bank vor Kurzem mit.

Nach Einschätzung des Kreditvermittlers Interhyp haben Banken die Pauschalen alleine in diesem Jahr um 10 bis 15 Prozent angehoben. In der Konsequenz bedeutet das: Ein Immobilieninteressierter, der letztes Jahr eine sehr gute Bonität aufwies, könnte heute ohne eine inflationsausgleichende Erhöhung der Einnahmen aus Bankensicht ein risikoreicherer Kreditnehmer geworden sein. Die Folge: Entweder wird der Immobilienkredit abgelehnt oder der Zinssatz für den Kredit steigt an – und zwar teils deutlich über den ohnehin schon massiv gestiegenen Bauzinssatz.

Umgehen lässt sich dies meist nur durch eine Erhöhung des sogenannten Eigenkapitals, also der Summe, die man für den Immobilienkauf selbst einbringt. Laut Interhyp hat sich die durchschnittliche Eigenkapitalsumme pro Immobilienkauf alleine im ersten Halbjahr 2022 von 129.000 auf 159.000 Euro erhöht. Für viele Bürger, und vor allem für junge Familien, die sich den Traum vom Eigenheim ohne große Schenkungen oder Erbschaften erfüllen wollen, stellt dies ein gewaltiges Problem dar.

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