Eigenheime werden kleiner, älter und teurer
Berlin / Lesedauer: 4 min
Um der neuen Realität am Immobilienmarkt zu begegnen, haben sich viele Kaufinteressierte angepasst und ihre Anforderungen an ihre Traumimmobilie heruntergeschraubt. Dies geht aus Auswertungen der großen deutschen Baufinanzierungsvermittler Interhyp, Dr. Klein und Baufi24 für den Nordkurier hervor.
Nach Interhyp-Berechnungen haben sich die Monatsraten für Immobilienkredite in kurzer Zeit mehr als verdoppelt. Brachten Käufer für ein Darlehen von 500.000 Euro unter typischen Konditionen Ende 2021 monatlich noch rund 1138 auf, liegt diese Summe heute bei 2417 Euro. Aufgrund der gestiegenen Bauzinsen werden kreditfinanzierte Immobilien unter dem Strich also deutlich teurer.
Wer weniger tilgt, ist länger verschuldet
Dies hat nach Zahlen von Dr. Klein zu einer Verschiebung bei der Art der Kaufobjekte geführt: Zwischen Januar 2022 und April 2023 hat sowohl die Zahl der selbstgebauten Häuser als auch die Zahl der von einem Bauträger gekauften Neubauten stark abgenommen, während die Zahl der gekauften Bestandsimmobilien entsprechend zugenommen hat. Anfang 2022 finanzierten 21,9 Prozent aller Immobilienkredite eigene Neubauten, im April 2023 nur noch 10,2 Prozent. Im selben Zeitraum ist die Zahl der Kredite für Neubaukäufe von einem Bauträger von 10,7 auf 3,9 Prozent gesunken. Gekauft wurden stattdessen Bestandsimmobilien, deren Anteil an den Immobilienkrediten von 67,4 auf 85,9 Prozent stieg. Entsprechend gestiegen ist auch das Durchschnittsalter gekaufter Immobilien: Hatten im Januar 2022 noch 33 Prozent ein Baujahr von 2020 oder später, so sank dieser Anteil im April 2023 auf 15 Prozent. Stark gestiegen hingegen ist die Zahl der gekauften Immobilien, die vor 1980 erbaut wurden.
„Derzeit finden viele Ausweichbewegungen statt“, sagte Dr. Klein-Vorstandschef Michael Neumann dem Nordkurier. Es würden kleinere oder ältere Objekte gekauft, viele Kaufinteressierte wichen zudem auf günstigere Lagen außerhalb von Ballungsräumen aus. „Außerdem tilgen die Käufer weniger, was aber bedeutet, dass sie länger verschuldet sind.“
Käufer werden weniger anspruchsvoll
Baufi24-Chef Tomas Peeters ergänzte: „Große Objekte oder Neubauten sind bei vielen Menschen überhaupt nicht mehr drin.“ Während Käufergruppen mit keinem oder geringem Eigenkapital gänzlich aus dem Markt fielen, geben sich selbst solventere Immobilieninteressierte nun mit kleineren Objekten zufrieden, um die Monatsraten noch stemmen zu können. „Die Neubaupreise werden auch nicht fallen, weil ein Haus eben kostet, was es kostet“, sagte Peeters dem Nordkurier. So würden Rohbaumaterialen, Energiezertifikate oder die zu leistenden Arbeitsstunden eher teurer als günstiger.
Bei einer Umfrage des Baukreditvermittlers Interhyp unter mehr als 1000 Käufern und Immobilieninteressierten gaben 26 Prozent an, weniger anspruchsvoll zu sein und zum Beispiel auch kleinere Objekte in Erwägung zu ziehen. 28 Prozent würden auf eine andere Lage ausweichen als eigentlich geplant. Trotz allem habe aber jeder dritte potenzielle Käufer den Immobilienerwerb verschoben oder hinausgezögert. „So viele Kompromisse die Menschen zum Beispiel bei der Lage eingehen würden, gibt es dennoch bei vielen klare Grenzen, was die Einschränkungen angeht“, sagte Interhyp-Chef Jörg Utecht.
Zudem setzen auch die verschärften Eigenkapitalanforderungen der Banken der Kompromissbereitschaft der Interessenten Grenzen. Im Jahr 2022 brachten Käufer nach Interhyp-Zahlen durchschnittlich 160.000 Euro selbst in die Finanzierung ein – eine Summe, die sich viele Bürger und vor allem junge Familien nicht leisten können. Kein Wunder also, dass ein Drittel der Käufer das Eigenheim nur mit einem Erbe oder einer Schenkung finanzieren konnte.
Wann kommt die Entspannung?
Wie geht es mit den Kosten für Immobilienkredite nun weiter? Ist auf absehbare Zeit mit einer Entspannung der Lage zu rechnen? Zuletzt hätten sich die Bauzinsen „in einem Korridor von etwa 3,7 bis 3,9 Prozent unter Schwankungen seitwärts bewegt“, erläutert Mirjam Mohr, Vorständin für das Privatkundengeschäft bei Interhyp. Sie würden stark von der Zinspolitik der Notenbanken beeinflusst, die eine nach wie vor hartnäckige Inflation bekämpfen und dabei auch die Finanzstabilität genau im Auge behalten müsse.
„Neben den Leitzinsen ist die Rendite der deutschen Bundesanleihen, die vor allem bedingt durch das Bankenbeben zuletzt ebenfalls stark pendelte, eine wichtige Benchmark für Baukredite“, sagte Mohr dem Nordkurier. Kurzfristige Ausschläge über die Marke von 4 Prozent seien möglich, größere Anstiege auf 5 Prozent oder darüber aber ebenso unwahrscheinlich wie spürbar sinkende Bauzinsen.
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