Immobilienpreise
Hält die Stadtflucht weiter an?
Berlin / Lesedauer: 6 min
Ländliche Gemeinden und Immobilienbesitzer witterten schon goldene Zeiten, Mieter ein regelrechtes Horrorszenario: Als die Maßnahmen gegen die Corona-Pandemie die Innenstädte lahmlegten und sich der Trend zum Homeoffice durchsetzte, nahmen viele Experten an, dass hier eine nachhaltige Entwicklung entstand. Immer mehr Städter wollen aufs Land, und zwar mit allem, was dazugehört: steigende Mieten, steigende Immobilienpreise, Verbesserung der Infrastruktur.
Schnell war der Begriff „Stadtflucht“ in aller Munde. Er stand im Gegensatz zum geflügelten Wort der „Landflucht“, die in den 1990er Jahren einsetzte und vor allem in Mecklenburg-Vorpommern und den Berlin–fernen Regionen Brandenburgs für eine massive Ausdünnung der Bevölkerung sorgte. Nach Zahlen des Statistischen Bundesamtes verlor MV seit der Wiedervereinigung weit über 300.000 Bürger und zählte im Jahr 2021 nur noch 1,61 Millionen Einwohner. In der Uckermark sank die Bevölkerung zwischen 1990 und 2021 sogar um mehr als 30 Prozent auf nunmehr 117.336 Menschen.
Stärkster Bevölkerungsverlust in Städten seit 1994
Tatsächlich war Corona aber nicht die Ursache, sondern lediglich ein Trendverstärker. Bis 2013 wuchsen die „Großen Sieben“ – Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf und Köln – laut einer Auswertung der Datenanalysefirma Empirica Regio noch stark. Doch danach habe sich der Trend zur Abwanderung ins Umland verstärkt, seit 2018 mit einer wachsenden Geschwindigkeit. Der Hauptgrund: Es gibt in den Metropolen zu wenig bezahlbaren Wohnraum. Für Durchschnittsverdiener ist es in den großen Städten nahezu unmöglich, Wohneigentum zu erwerben. Auch die Mietpreise haben stark zugelegt.
In der Pandemie ist diese Entwicklung fortgeschritten, wie die jüngsten Zahlen des Bundesinstituts für Bevölkerungsforschung (BiB) belegen. Sowohl 2020 als auch 2021 haben deutsche Großstädte Einwohner durch Umzüge im Inland verloren. Im Jahr 2021 stieg die Zahl der Fortzüge in kleinere Städte und ländliche Regionen im Vergleich zum Vor-Corona-Jahr 2019 laut BiB um 1,8 Prozent. Das sei der stärkste Bevölkerungsverlust seit 1994. Gleichzeitig sei die Zahl der Zuzüge um 5,4 Prozent eingebrochen.
Die Speckgürtel profitieren am meisten
Rechnet man nur die Zuzüge aus dem und die Fortzüge ins Inland ein, steht für das Jahr 2021 bei den kreisfreien Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern unter dem Strich ein Minus von 128.507 Bürgern. „Die Zahlen deuten darauf hin, dass sich die Suburbanisierung von Familien, die wir schon vor der Pandemie beobachtet haben, in 2021 weiter verstärkt hat“, erläuterte BiB-Experte Tamilwai Kolowa. Besonders profitiert hätte vor allem das städtische Umland, aber auch kleinere Städte und ländliche Gebiete.
Um vom Stadtfluchttrend zu profitieren, muss eine Kommune die notwendige Infrastruktur bereitstellen. Ein Beispiel dafür ist Wittenberge im brandenburgischen Landkreis Prignitz. Seit ihrer Blütezeit in den 1970ern hat die auf halber Strecke zwischen den Metropolen Hamburg und Berlin gelegene Stadt an der Elbe die Hälfte ihrer Einwohner verloren. Heute leben weniger als 17.000 Einwohner in der amtsfreien Stadt, deren etwas verlorene Lage im Dreiländereck von MV, Sachsen–Anhalt und Brandenburg alles andere als ideal ist für Pendler oder Familien, die zwar im ländlichen Raum, aber mit Zugang zu urbaner Infrastruktur leben wollen.
Wittenberge hat aus der Not eine Tugend gemacht: Am Stadtrand, zwischen den leerstehenden Firmengebäude der Großbetriebe, die hier früher einmal ansässig waren, ist ein sogenannter „Coworking-Space“ für digitale Pioniere entstanden. Das Internet ist schnell, der Wohnraum bezahlbar, die breite Fensterfront mit Blick auf die Elbe ein attraktiver Arbeitsraum für die rund 30 meist jungen Zugezogenen.
Überregulierung und Bürokratie schaden dem ländlichen Raum
In vielen anderen Städten und Gemeinden im Nordosten sind ähnliche Projekte in Planung oder Umsetzung. Die Kommunen profitieren davon: Die Zugezogenen beleben nicht nur die oft von rückläufigen Einwohnerzahlen geprägten Gemeinden, sie sind häufig auch Gutverdiener mit einer hohen Kaufkraft. Viele gründen vor Ort Unternehmen, die mit ihrer Gewerbesteuer den Haushalt der Kommune stützen. Gleichzeitig ziehen in den entsprechenden Gemeinden aber auch die Preise für Wohnraum an – ein Liedchen davon kann der Speckgürtel um Berlin singen.
Zudem sind für eine spürbare Belebung der lokalen Wirtschaft und Gemeinschaft mehr als schnelles Internet und drei Schreibtische mit Elbblick vonnöten. Es bräuchte einen massiven Ausbau der Infrastruktur, um eine anhaltende, nachhaltige Entwicklung zum Leben und digitalen Arbeiten im ländlichen Raum zu tragen. Daher ist es fraglich, ob sich die Entwicklung in einer von Überregulierung, Bürokratie und Fachkräftemangel gelähmten Bundesrepublik in die Zukunft fortschreiben lässt.
Um zukünftige Wohntrends früh zu erkennen, hat Remax, das nach eigenen Angaben größte Immobilienmakler-Netzwerk der Welt, 16.000 Bürger in 22 europäischen Ländern nach ihren Plänen und Bedürfnissen befragt. Für Deutschland sind die Ergebnisse offensichtlich: Zwar wollen laut Studie aktuell nur 7 Prozent der Befragten tatsächlich ihre Wohnsituation ändern und dabei vom Land in die Stadt ziehen, während 16 Prozent der Städter das Leben auf dem Dorf bevorzugen.
Doch Remax-Chef Kurt Friedl erwartet spätestens ab 2030 eine Trendumkehr und einen regelrechten Run auf die Städte. „Spätestens 2036 werden Millionen Babyboomer in Rente gehen. Und die Kinder der jetzt noch jungen Familien sind dann auch aus dem Haus“, erläutert Friedl.
Deutsche wollen eher in den Städten leben
„Gerade für ältere Menschen bietet die Stadt Vorteile, die auf dem Land nicht unmittelbar zur Verfügung stehen.“ Gemeint ist damit vor allem die fehlende Infrastruktur in stadtfernen Gebieten wie im östlichen Mecklenburg-Vorpommern oder in der Uckermark: lange Wege zum nächsten Arzt, zur Grundschule oder zur Kita; eine schon jetzt mangelhafte und sich weiter verschlimmernde Krankenhausversorgung; ein in den Dörfern nahezu nicht-existenter ÖPNV, durch den der Einkauf oder Arztbesuch für ältere Menschen ohne Auto ein kaum überwindbares Hindernis darstellt; und eine Mobilfunk- und Internetversorgung, die von nahezu jedem anderen Land dieser Welt übertroffen wird und die das Arbeiten im ländlichen Raum, ganz zu schweigen von der Ansiedlung neuer Unternehmen, erheblich erschwert.
Und so ist es wenig verwunderlich, dass viele Deutsche laut Remax-Studie das Leben in der Stadt dem Leben auf dem Land perspektivisch vorziehen. Mehr als die Hälfte der Deutschen (54 Prozent) verspricht sich vom Stadtleben eine bessere Infrastruktur, mit einem leichteren Zugang zur Gesundheitsversorgung rechnen 44,5 Prozent und etwas mehr als ein Drittel (36,2 Prozent) erwartet in den Städten mehr Vielfalt.
Auch kürzere Arbeitswege (34,8 Prozent), besserer Zugang zu Arbeit insgesamt (32,3 Prozent), Kultur (31,9 Prozent) und eine bessere Internetverbindung (30,6 Prozent) sind für potenzielle Fortzügler wichtige Aspekte. Schon heute bevorzugt nur ein gutes Drittel der Deutschen (35,7 Prozent) die ländliche Idylle.
Die besorgniserregende Erkenntnis aus diesen Zahlen ist, dass das Wohl und Wehe des ländlichen Raums an der Fähigkeit der Politik hängt, auch strukturschwache und stadtferne Regionen infrastrukturell auf ein solides Fundament zu stellen. Diplomatisch ausgedrückt ist das in Anbetracht der bisherigen Erfolgsbilanz eine eher riskante Wette.