Darf der Vermieter einen Zweitschlüssel für die vermietete Wohnung haben?
Darf der Vermieter einen Zweitschlüssel für die vermietete Wohnung haben? Christin Klose
Franziska Lipka.
Franziska Lipka. Dana Skierke
Nebenkosten, Reparaturen, Eigenbedarf

Rechte von Mietern im Überblick

Darf mein Vermieter einen Zweitschlüssel zu meiner Wohnung haben? Wer kommt für Reparaturen auf? Und was ist bei den Nebenkosten erlaubt? Hier finden Sie Antworten rund um das Thema Mietwohnung.
Berlin

Wenn es Ärger mit dem Vermieter gibt, ist das für viele besonders stressig. Schließlich ist die Wohnung ein Rückzugsort. Im Fall von Unstimmigkeiten sollten Mieter ihre Rechte kennen. Wichtige Fragen und Antworten zum Thema Miete hat Franziska Lipka, Geschäftsführerin beim Deutschen Mieterbund Neubrandenburg e. V., exklusiv für Leser von Nordkurier und Uckermark Kurier zusammengestellt.

Das Einfamilienhaus, das wir zur Miete bewohnen, soll verkauft werden. Müssen wir Wohnungsbesichtigungen für Kaufinteressenten dulden?

Ja, die Besichtigung durch Interessenten ist als sachlicher Grund für die Begehung anerkannt. Allerdings muss der Vermieter die Besichtigung mindestens drei Tage vorher ankündigen. Ein Recht zur Besichtigung steht dem Eigentümer jedoch maximal dreimal im Monat werktags zwischen 19 und 20 Uhr zu, wobei der Mieter maximal zwei Personen zur gleichen Zeit Zutritt gewähren muss.

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Wenn das gemietete Haus verkauft werden soll, droht dann vor oder erst nach dem Verkauf der Immobilie die Kündigung des Mietverhältnisses?

Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Das bedeutet, dass der Mietvertrag im Falle eines Verkaufs der Wohnung vollumfänglich wirksam bleibt und der neue Eigentümer in die Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem bestehenden Mietverhältnis eintritt. Weder berechtigt der Kauf zur Änderung oder gar Kündigung des alten Mietvertrages, noch ist der Abschluss eines neuen Mietvertrages erforderlich.

Muss ich beim Verkauf meiner Mietwohnung einer Übertragung der Kaution auf den Erwerber ausdrücklich zustimmen?

Nein. Der bisherige Vermieter trägt das Insolvenzrisiko des Erwerbers, das heißt, er haftet weiter für die Rückzahlung der Kaution, wenn der Erwerber zahlungsunfähig ist. Die Bitte um Zustimmung zur Kautionsübertragung ist der Versuch einer Befreiung von dieser Haftung. Doch die Haftung entfällt dennoch nicht, da der Mieter nur das bestätigt, was ohnehin kraft Gesetzes gilt. Daraus ist kein Verzicht des Mieters auf seine Rechte gegen den ursprünglichen Eigentümer herzuleiten (BGH vom 07.12.2011 – VIII ZR 206/10). Somit besteht auch keine Pflicht, die Zustimmung zur Übertragung einer Kaution ausdrücklich zu erteilen.

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Ich habe in meiner Mietwohnung die mit vermietete, alte Einbauküche durch eine neue ersetzt. Muss ich die alte Küche wieder einbauen, wenn ich ausziehe?

Ja. Haben Sie keine anderweitige Absprache mit Ihrem Vermieter getroffen, müssen Sie eine dem Vermieter gehörende Küche einlagern und diese bei Auszug wieder fachgerecht einbauen. Haben Sie die alte Küche schon entsorgt, steht dem Vermieter ein Schadenersatzanspruch gemäß des Zeitwertes der entsorgten Küche zu. Dieser kann bei alten Küchen allerdings auch bei null liegen.

In meinem Mietvertrag ist eine Kleinreparaturklausel mit einer Höchstgrenze von 100 Euro vereinbart. Die Reparatur meiner Klospülung kostet 120 Euro, wovon ich nun 100 Euro anteilig tragen soll. Ist das rechtens?

Nein. Wird bei der Reparatur der als Obergrenze festgelegte Gesamtbetrag (inklusive Mehrwertsteuer) überschritten, dürfen die Kosten überhaupt nicht auf den Mieter abgewälzt werden, auch nicht anteilig.

Darf der Vermieter eine Mieterhöhung mit der Angabe von Vergleichswohnungen machen und falls ja, kann er dazu Wohnungen anderer Vermieter zum Vergleich anführen?

Ja, der Vermieter kann eine Mieterhöhung auch auf die Angabe von Vergleichswohnungen stützen. Dazu müssen mindestens drei Vergleichswohnungen angegeben werden. Diese Vergleichswohnungen müssen nicht im gleichen Haus liegen und auch nicht dem Vermieter gehören. Es müssen jedoch noch weitere formale Anforderungen erfüllt sein. Lassen Sie sich in so einem Fall bei Ihrem örtlichen Mieterverein beraten!

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Darf der Vermieter einen Zweitschlüssel für die vermietete Wohnung haben?

Nein. Der Vermieter ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Mieters einen Zweitschlüssel zur vermieteten Wohnung zu haben. Beim Einzug hat der Vermieter dem Mieter alle zur Wohnung gehörenden Schlüssel auszuhändigen. Behält der Vermieter dennoch einen Zweitschlüssel und betritt unberechtigt die Wohnung des Mieters, stellt dies den Straftatbestand des Hausfriedensbruchs dar.

Auch bei längerer Abwesenheit des Mieters hat der Vermieter kein Recht, einen Schlüssel vom Mieter zu verlangen. Der Mieter sollte in diesem Fall jedoch dafür sorgen, dass in begründeten Notfällen Dritte die Wohnung betreten können. Es empfiehlt sich, einen Ersatzschlüssel bei Verwandten oder Nachbarn zu deponieren.

Muss ich die Reparatur eines in einem Rollladenkasten befindlichen Kurbelgetriebes selbst im Rahmen der Kleinreparaturklausel bezahlen?

Nein. Kleinreparaturklauseln gelten nur für Reparaturen von solchen Sachen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, also die der Mieter täglich nutzt und berührt. Das Kurbelgetriebe selbst, welches inliegend ist, wird vom Mieter nicht täglich genutzt und berührt, sodass diese Reparaturkosten allein vom Vermieter zu tragen sind.

Habe ich, alleinerziehend und mit einem vor dem Abitur stehenden Kind in einer angemieteten Eigentumswohnung, bei einer Eigenbedarfskündigung besonderen Kündigungsschutz?

Hier besteht kein besonderer Kündigungsschutz. In diesem Fall ist es jedoch ratsam der Eigenbedarfskündigung unverzüglich schriftlich zu widersprechen und gegebenenfalls bestehende Härtegründe plausibel darzulegen, wie die Prüfungsphase des Kindes oder Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche.

Der Vermieter berechnet in der Nebenkostenabrechnung Gebühren für die installierten Wasserzähler. Ist das erlaubt?

Ja, die Anmiet- oder Leasingkosten von Wasseruhren gehören zu den umlegbaren Wassernebenkosten.

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Müssen Mieter immer Betriebskosten zahlen?

Entscheidend ist hier der Wortlaut des Mietvertrages. Wird hier auf die Betriebskostenverordnung Bezug genommen oder sind die Betriebskostenpositionen einzeln im Mietvertrag aufgeführt, dann gelten diese als mietvertraglich vereinbart und sind dann auch in der Betriebskostenabrechnung umlagefähig.

Sollten sich jedoch keinerlei Regelungen diesbezüglich im Mietvertrag finden, dann haben die Mieter mit den Betriebskosten nichts zu tun. In den meisten Mietverträgen ist die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter jedoch wirksam vereinbart.

Wir haben ein Problem mit Geruchsbelästigungen durch einen Döner-Imbiss im Haus. Der Imbiss lüftet seine Küche ins gemeinsame Treppenhaus. Der Geruch zieht von dort in die Wohnungen. Kann man dagegen etwas unternehmen?

Sie sollten den Vermieter über diesen Umstand informieren und ihn unter Fristsetzung (üblicherweise zwei Wochen) auffordern, dafür Sorge zu tragen, dass dieser Mangel umgehend beseitigt wird. Wenn der Geruch das zumutbare Maß überschreitet, besteht gegebenenfalls auch ein Recht, die Miete zu mindern.

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